Det verkar nu som om den glödheta svenska fastighetsmarknaden är på väg att kylas ner Även om bostadspriserna fortfarande är skyhöga i många områden går det inte längre att få lika bra betalt vid en försäljning som bara för några månader sedan. Under slutfasen av den uppåtgående prisspiralen är det allt fler betraktare (framförallt från utlandet) som höjt ett varnande finger för att prisutvecklingen på svenska bostäder i förhållande till hushållens köpkraft varit ohållbar.
En prisbubbla i en tillgångsklass uppkommer efter en period av ohållbara prisuppgångar som eldas på av spekulationer om framtida prisökningar. Kommer bostadspriserna i ditt område att fortsätta stiga, har de gått i taket eller ännu värre, är de på väg att falla genom golvet? Även om tecknen blir allt fler kan ingen veta säkert.
Även för den som inte tänkt sälja sin bostad kan det vara intressant att lära sig att identifiera en prisbubbla, särskilt som vi kanske är precis i ett läge när bubblan spricker.
Att identifiera en bostadsbubbla
1 Vad skulle det kosta att hyra?
Jämför kostnaden för att hyra med kostnaden för att köpa.
Under normala omständigheter ska den totala skattejusterade kostnaden (totala kostnaderna för lägenheten – skatteavdrag) för att köpa en ny bostad vara lägre än att hyra motsvarande bostad.
Att sätta sig i skuld för att köpa en bostad är ett risktagande vilket i en normalt fungerande marknad förväntas ge en vinst (lägre hyra) på samma sätt som risktagande genom investering i aktier förväntas ge en högre vinst (avkastning) än att ha pengarna på ett riskfritt sparkonto.
Den svenska bostadsmarknaden är reglerad och priserna på hyresrätter i populära områden är därför lägre än de skulle vara om marknadspriser rådde. Det går därför inte att jämföra priserna på den reglerade hyresmarknaden med marknadspriserna på bostadsrätter.
2 Fråga mäklaren
Hitta en bra fastighetsmäklare i ditt kvarter, och fråga om han eller hon tror att det finns en bubbla. Fråga andra människor också. Din revisor, finansiella rådgivare och vänner kanske kan ge värdefulla insikter om marknadsförhållandena, och – till skillnad från en fastighetsmäklare- har de inget intresse av att övertala dig att köpa ett hus eller lägenhet.
3 Historik
Titta tillbaka i tiden och se hur snabbt priserna har stigit. Oavsett om du köper ett hem för en kortsiktig investering eller långsiktigt boende är det alltid trevligt om det går att se fram emot en värdestegring. För snabba prisuppgångar kan signalera att priserna är redo att ta ett dopp. Nationellt har de inflationsjusterade bostadspriserna stigit med 500 % under de senaste 20 åren.
4 Skuldkvot
Hur ser skuldkvoten ut i ditt kvarter? Jämför priserna för bostäder med snittlönen i ditt område. Historiskt sett har pris-till-inkomst förhållandet varit runt 4 till 1, men i vissa områden är kvoten betydligt högre. Fundera kring om du själv skulle kunna köpa din egen lägenhet med den inkomst du har? När bostäder inte längre är överkomliga för de flesta köpare är det sannolikt att priserna kommer att falla. Med andra ord kan en bubbla vara redo att brista.
Skuldkvot för nya lån hos banken kommer 2018 att vara 4.5 gånger hushållets inkomst.
För att ta reda på medelinkomster och snittbelåning i ditt kvarter är det bara att söka på ditt eget namn här;
5 Kartlägg din lokala bostadsmarknad
Din lokala tidning är ett bra ställe att börja, men du bör också kontrollera bra Internet källor. En sökmotor fråga för ”bostadsmarknaden”, ”hem försäljning” eller ”fastighetsbubbla” kan ge användbara resultat, inklusive de senaste nyheterna och analyser för större storstadsområden.
Tips för bostadsköparen
Det är lätt att dras med i en uppåtgående marknad där människor verkar göra lägenhetsklipp mest hela tiden. Kom dock ihåg att kloka investerare köper lågt och säljer högt. Om bostadspriserna redan är höga, kan de visserligen fortsätta att stiga, men risken med varje prisuppgång är att de istället kan börja sjunka.
• Fråga dig själv varför du vill äga ett hem, och utforska dina alternativ. Att äga sitt eget boende är för många ett mål i livet, men det är aldrig vettigt att betala för mycket för en bostad. Det betyder inte att du behöver ge upp på din dröm, men du kanske vill skjuta upp den om du ser tecken på en bubbla i ditt område.
• Gör en kalkyl på skillnaden mellan att hyra och köpa. Även om hyresalternativet verkar omöjligt där du bor kan det (just eftersom så många andra tänker likadant) ändå vara värt att höra av sig till hyresvärdar med en förfrågan.
Varningar
• Akta dig för säljare med ”goda råd”
Fastighetsmäklare lever på att sälja bostäder, så de har ett kraftfullt incitament för att få dig att köpa en. Oavsett vad din mäklare berättar om bostadsmarknaden, se till att du själv skaffar ett underlag. Om du använder Internet för att kolla in marknaden, se till att de webbplatser du besöker är ansedda och så opartiska som möjligt. Tänk på att mäklarfirmorna står bakom de flesta av de stora svenska bostadssajterna.
• Se upp för okonventionella lån
När bankerna vill dra ner risken i bostadslån är det allt fler köpare som vänder sig till alternativa långivare, inklusive att köpa ett hem utan kontantinsats. Bli inte förblindad av bostadsdrömmen. Även om dessa lån kan vara en snabb och enkel utväg, kan de vara riskabel, och vid den minsta prisnedgång kan du sitta med högre skulder än värdet på bostaden. Vid en försäljning i nedåtgående marknad kan du bli ställd på backen utan bostad men med bostadslån som fortfarande måste betalas av.
Bostadspriser Manhattan – Stockholm
Genomsnittspriset i hjärtat av världsmeteropolen New York var 2016 c:a 1200 dollar per kvadratfot. Det motsvarar ett pris per kvadratmeter på 108 000 kronor. Prisnivån i delar av Stockholm överstiger nu världsmetropoler som New York. Till skillnad från den senare är bostäder i den svenska huvudstaden inte internationellt eftertraktade.
Källor
*) Så här har vi räknat;
1 kvadratmeter = 10,76 kvadratfot
USDSEK = 8,4
(10,76*1200*8,4 ~ 108 000)
Fil.Kand Nationalekonomi, MSc Economics
Fil.Kand Nationalekonomi, MSc Economics
