Låna pengar till kontantinsats – kontantinsatslån

Att låna pengar till kontantinsats kan vara den enda lösningen för att komma med på bolånetåget när priserna skenar iväg uppåt snabbare än sparkontot kan fyllas på.

Om du inte har tillräckligt med kapital för att betala kontantinsatsen så kan du låna pengar snabbt med låg ränta till kontantinsatsen för att finansiera den del av bostaden som du måste betala kontant. Kontantinsatsen måste vara minst 15 procent av det du betalar för bostaden och kan inte finansieras med ett pantsättningslån i bostaden.

Ett kontantinsatslån är i ett lån utan säkerhet och har därför högre ränta än ett bolån. Om du ska låna till kontantinsatsen finns det en del saker som du behöver tänka på innan du lånar.

Ett lån till kontantinsats är som vilket lån som helst. Långivaren måste försäkra sig om att du har råd att lånet baserat på de uppgifter du lämnar och vad som framgår i en kreditupplysning. Räntan för kontantinsatslånet sätts individuellt och beror din ekonomiska situation och inkomst vid ansökningstillfället.

Försök inte ta kontantinsatslån hos samma bank som bolånet. Tänk också på att den bank som du tänkt ta bostadslånet hos kan se om du tar ett kontantinsatslån hos en annan långivare.

Ränta på kontantinsats

Ränta är det pris som banken tar ut för att tjäna pengar på ditt lån. Räntekostnad för ett lån beror i första hand på hur stor risk du som låntagare innebär. Det vill säga hur stor sannolikhet det bedöms vara för att du inte ska kunna betala tillbaks.

Olika banker prissätter sina lån på olika sätt. Det innebär att de kan bedöma din individuella riskprofil olika och genom att jämföra olika låneerbjudanden går det att få in flera erbjudanden om låneränta på kontantinsatsen.

Som stadiginkomst menas den lägsta grundlönen från en tillsvidareanställning eller motsvarande. Om det finns medlåntagare måste minst en ha en stadig inkomst. I vissa fall går det att även räkna in provisionslön och/eller övertidstillägg som stadigvarande inkomst, det bedöms individuellt av lönehandläggaren.

För att kunna göra en bedömning av inkomster utöver grundlön måste låntagaren ta fram underlag i from av lönespecifikationer där det framgår övertidsersättning, bonus, semestertillägg, resetillägg eller andra ersättningar.

Ett bostadslån kan inte täcka mer än 85 % av bostadens pris, alltså beloppet du betalar för bostaden. Det överskjutande beloppet är de 15 % som måste betalas med eget kapital.

Den som inte har sparade pengar, vinst från en bostadsförsäljning eller rika föräldrar som kan hjälpa till kan låna till kontantinsatsen men inte hos samma långivare som bostadslånet. Har du inte egna pengar i samband med köpet så kan du låna till delar av kontantinsatsen med ett blancolån. Ett blancolån har högre ränta och en kortare återbetalningstid och än bolånet.

Amortering på lån är inte en kostnad för lån, det är en avbetalning som görs på lånet. Genom att amortera ner på ditt kontantinsatslån så sjunker skulden. Det innebär också att räntekostnaderna minskar eftersom de beräknas på kapitalskulden. Genom att amortera mer blir räntekostnaden lägre och därmed ökar den disponibla inkomsten och motståndskraften mot eventuella räntehöjningar.

Eftersom räntan på ett kontantinsatslån är högre än bolånet lönar det sig bäst att göra större amorteringar på blancolånet.

Kan man låna till hela kontantinsatsen?

Om du inte kan betala kontantinsatsen med egna pengar går det att ta ett lån hos en annan långivare. Det innebär att du tar två separata lån: ett bolån och ett privatlån.

Bolånet, som maximalt får utgöra 85 procent av köpeskillingen, fungerar som ett vanligt inteckningslån med bostaden som säkerhet. Privatlånet, som är resterande 15 procent av köpeskillingen, finansierar kontantinsatsen och är ett lån utan säkerhet.

Exempel: Amanda har ännu inte något eget sparande men ett fast arbete och en stabil privatekonomi. Lägenheten Amanda vill köpa har ett marknadsvärde på 2 000 000 kronor vilket innebär att Amandas måste få ett bolånelöfte som täcker 85 % av marknadsvärdet = 1 700 000 kronor. För att kunna betala kontantinsatsen med ”egna pengar” kan Amanda därefter låna 300 000 kronor från en annan kreditgivare.

Lån till en del av insatsen

Det är inte säkert att det går att låna till hela kontantinsatsen. I vissa fall tillåter bolåneinstitutet att du får låna till en del av kontantinsatsen, och måste stå för resterande delar själv. Olika långivare har så klart olika riktlinje. Det görs alltid en individuell bedömning om en kund ska få låna eller inte.

Det är givetvis en stor fördel om du redan har sparat ihop pengar till delar av kontantinsatsen men med stigande priser är det inte alltid sparandet hänger med i prisuppgångarna. Om du inte fått ihop tillräckligt med sparande går det att låna ihop den sista summan för att komma upp i det lägsta insatsbeloppet och låna det som krävs.

Att få ett bostadslånlån utan kontantinsats går inte. Därför går alltså inte att få ett bostadslån för hela köpesumman. Det kan däremot gå bra att ordna fram kontantinsatsen med ett privatlån med låg ränta för den som inte har sparat tillräckligt med egna pengar.

Att beräkna kontantinsats

Exempel: Emma har fått lånelöfte om ett bolån på 2 000 000 kronor. Eftersom bolånet får finansiera högst 85 procent av bostadens pris kan köpa en bostad för högst 2 350 000 kronor (0,85 x 2 000 000). Detta innebär att han behöver ha en kontantinsats på 0,15 x 2 350 000 = 350 000 kronor.

Om du köper en bostad för mindre än du har räknat med kommer du att få lite pengar över från det som var tänkt att användas till den egna insatsen. Det är givetvis alltid bättre om bostaden blev billigare än tänkt eftersom du bara kan betala så mycket som ditt bolånelöfte medger.

Om du behöver låna till insatsen innebär det att du även måste klara av att betala räntan för det lånet utöver bostadslånet. Försök att få hela bilden klar för dig och välj ett insatslån med de avtalsvillkor som passar dig bäst.

Då kontantinsatslån är ett lån utan säkerhet kommer räntan att bli högre än för bolånet. Tänk på att du måste kunna betala tillbaka räntan för bolånet samtidigt med räntan för kontantinsatslånet.

• Återbetalningstid kontantinsats

Genom att välja en återbetalningstid baserat på din egen bedömning av framtida inkomster får du trygghet i din privatekonomi. Om man inte betalar tillbaka ett lån i tid blir det snabbt dyrt och det är därför bättre att välja en längre återbetalningstid än en kort. Ingen vill kasta pengar i sjön på helt meningslösa påminnelseavgifter.

• Snabb utbetalning lån till insats

Om du behöver pengar till kontantinsatsen snabbt bör du se till att söka ett billigare lån lån som kan hanteras via bank-id lån och därmed betalas ur så fort som möjligt.

• Ansökning insatslån

Ansökningsavgift och aviavgift för utskick av fakturor är avgifter som kan staplas ovanpå lånet. Se till att redan i samband med ansökan aktivera en autogirobetalning.

• Utgifter kontantinsatslån

Ingen vet bättre än du själv vilka ekonomiska förutsättningarna du har för att kunna betala tillbaka lånen. Därför kan du själv göra en kalkyl över vilka utgifter du har och vad ett kontantinsatslån och bolån innebära för din ekonomi.

Jämför din nuvarande bostadskostnad med vad den blir i framtiden om du tar både bostadslån och insatslån för att köpa en bostad. Ett bostadsköp är även ett lån till en investering och ofta en bra affär på lång sikt, men med de allt högre priserna kan bara en liten ränteförändring göra att utgifterna plötsligt gör att du hamnar under vattenytan.

Du vet vilken lön du fick idag men hur ser inkomsterna ut nästa år? Ingen kan se in i framtiden men vi kan försöka göra en realistisk prognos. Den som har ett fast arbete, är försäkrad mot arbetslöshet och sjukdom har en ganska stabil situation de kommande åren och ett bättre utgångsläge än egenföretagare och de med tillfällig anställning.

Ett lån till kontantinsats är en belastning på hushållsekonomin så givetvis är det bäst att spara ihop till kontantinsatsen på ett sparkonto med hög ränta. Å andra sidan kan det vara helt omöjligt att fylla på sparkontot i samma takt som priserna skenar iväg med ett bolånetåg som lagt i högsta växel.  I ett sådant läge är valet att ta ett insatslån eller bli kvar på perrongen och se bostadsdrömmen försvinna över horisonten.

Vår privatekonomi får en allt högre hävstång när vi tar större och större lån för att köpa bostäder. Förutom att betala ränta på bolånet blir insatslånet en extra post i hushållsbudgeten och ofta är alla lånen rörliga. För bolånet finns dessutom ett amorteringskrav som tvingar oss att betala tillbaka en viss procent av lånet varje år. Detta och risken för en plötslig ränteuppgång måste tas med i beräkningen när vi räknar ut våra månadskostnader.

Om du gör en ordentlig översyn av din privatekonomiska situation innan du tar ett lån undviker du otrevliga överraskningar efter att lånehandlingarna oåterkalleligt är påskrivna.

Ett bra alternativ till en snabb låneansökan kan vara att försöka låna till kontantinsats av någon familjemedlem, släkting eller vän. Ni skriver då ett skuldebrev som gör att lånet blir legalt korrekt för den som lånar ut. En gemensam plan skrivs in i skuldebrevet för hur lånet skall betalas tillbaka. Om ränta ska betalas ska det framgå hur hög den är.

Lättare att få insatslån med medlåntagare

Om du inte kan låna av närstående kan de kanske istället hjälpa till med att skriva under ett låneavtal med dig. Det gör det lättare att få ett lån men innebär att personen som skriver under kan bli betalningsansvarig för lånet. Om du inte betalar lånet kan banken istället kräva betalning av medlåntagaren.

En medlåntagare är en snabb lösning för att få lättare lån. Genom att slå ihop påsarna bli två eller flera personer en mycket säkrare motpart för en långivare.

Kontantinsatslån har högre räntor

Ett insatslån är inte ett inteckningslån. Det erbjuder inte långivaren någon säkerhet.  Eftersom kreditgivaren inte har någon säkerhet som kan realiseras för att betala tillbaks skulden om den inte betalas blir räntan högre för ett insats- eller handpenningslån än för bolånet.

Handpenning är den del av köpeskillingen som betalas när köpekontraktet skrivs på. Syftet med en handpenning, vanligen tio procent av köpeskillingen, är att säljaren ska vara säker på att köparen inte ändrar sig och backar ur köpet.

Bolånetak kräver topplån

Tidigare fanns ingen begränsning för hur hög andel av bostadens pris som kunde belånas, det var upp till banken att göra den bedömningen. Sedan den 1 oktober 2010 har det införts ett bolånetak vilket innebär att det inte går att låna mer än 85 % med ett vanligt bostadslån eller bottenlån. Det går inte längre att ta ett topplån i samma bank som bostadslånet.

Lån till kontantinsats med låg kreditvärdighet

Ett blancolån kan användas som topplån för de 15 % av bostadens pris som det inte går att låna till. Även den som behöver ett bolån med låg kreditvärdighet kan hitta en långivare som är beredd att ställa upp. Det brukar inte vara några problem om lånet skall användas till en bostadsinvestering. I Sverige har priset på bostäder ökat snabbare än löner under väldigt många år. En anledning till det är de väldigt låga räntorna på bolån.

En annan att bankerna låtit kunderna slippa amortera (betala tillbaks) på lånen och endast betala ränta. Många bedömare både i Sverige och utomlands menar att den svenska bostadsmarknaden visar tecken på en prisbubbla. Om priserna på bostäder skulle börja falla kan det leda till en lågkonjunktur med arbetslöshet och stora förluster i banksystemet.

För att minska risken för banker och bostadsköpare införde Finansinspektionen den 1 juni 2016 ett amorteringskrav vilket innebär att nya låntagare måste amortera ner bostadslån till 50 % av bostadens värde.

Lån på över 70 % av bostadens värde ska amorteras med 2 % per år och lån över 50 % med 1 % om året. Ett topplån i from av ett blancolån har en högre ränta än bottenlånet och måste alltid amorteras tills det är helt betalt, ofta som högst inom 15 år.

Att tänka på med topplån

Det är många som har ögonen på svenska banker och deras utlåning. Bolånetak och amorteringskrav är två metoder för att bromsa utlåningstaken. Banken vill i högre grad än tidigare se att en bolånekund har pengar till den egna insatsen. Att behöva låna pengar till kontantinsatsen kan därför få en del banker att dra öronen åt sig. Det kan därför vara bäst att låta en annan person teckna topplånet, till exempel en förälder.

Pengar från topplån till bostadsköp

Det första och största hindret för att köpa sitt eget hem är pengar. Det är knappast någon som har råd att köpa ett hus eller bostadsrätt utan att få hjälp med finansiering. Med dagens låga ränta, som dessutom går att dra av på skatten, tar även den som har pengar lån.

Även den som har tillräckligt för att köpa en bostad kontant vill inte binda upp sparkapital i en fastighet. Pengarna kan ju istället investeras i andra tillgångar som aktier och andra värdepapper.

De flesta bostadsköpare tar ett bottenlån hos banken som täcker upp till 85 % av köpeskillingen. Resten ska formellt betalas med ”egen insats” vilket för de flesta tolkas som pengar från eget sparande. Eftersom banken som beviljar bostadslånet har säkerhet för lånet i fastigheten är de egentligen inte intresserade av varifrån kontantinsatsen kommer.

Även om det inte finns något lagstadgat skuldkvotstak är tumregeln hos de flesta banker att de maximalt lånar ut 5-6 gånger årsinkomsten. Den som tjänar 400 000 kronor om året kan alltså i de flesta fall högst låna 2 miljoner för att köpa en bostad. Banker får inte bevilja större lån än vad kunden klarar av att betala.

Bolånekunder måste också klara ett stresstest som ska visa att deras privatekonomi klarar av kostnaderna för lånet även vid en kraftig ränteuppgång. Därför får en bank inte både bevilja ett bostadslån och ovanpå det ett topplån för kontantinsats.

Kontantinsatslån

Kontantinsatslån är ett lån för att finansiera kontantinsatsen. Den som vill låna pengar till en bostad måste kunna finansiera köpet med minst 15 % som inte är bolån. Att köpa en bostad utan att ha pengar till kontantinsatsen kan bli knepigt.

Köp av villa eller lägenhet är för de flesta den största affär vi gör i livet och anledningen till att det finns ett bolånetak är att skydda både låntagare och långivare från framtida förluster. Svårigheter att betala tillbaks lånet kan bland annat uppstå till följd av arbetslöshet eller sjukdom.

Alla lån registreras i offentliga register så om banken är stenhård på att finansieringen utöver bolånet måste ske med egna pengar är ett blancolån inte en framkomlig väg.

Den bank där du vill ta ditt bostads- eller huslån kommer att se lånet när de tar en kreditupplysning vilket leder till ett avslag.

I praktiken finns det dock flera vägar runt bolånetaket genom att dela upp lånet i ett bolån och ett blancolån. Att köpa ett hus eller bostadsrätt är en stor investering.

Man vad kan den som inte har råd med kontantinsatsen göra? Det finns egentligen bara två alternativ: vänta med köpet och spara pengar eller ta ett lån.

Att spara till insatsen istället för att ta ett kontantinsatslån är en utmärkt idé, men det tar tid och tålamod. Ett problem är att om sparandet är för litet så finns risken att priset på bostäder hinner stiga fortare än sparkontot.

Att spara tillräckligt med pengar kräver uppoffringar. Det gäller att dra in på i stort sett allting under ett år. För att köpa en bostad för två miljoner kronor krävs en egen insats på 300 000 kronor. För den som inte har något sparande alls och en normal inkomst kan det helt enkelt ta för lång tid för att det ska vara realistiskt.

Om du väljer att spara kan det vara en bra idé att öppna ett högräntekonto och binda pengarna under ett eller flera år.

• Tjäna mer pengar

Istället för att jaga runt efter någon som kan låna ut pengar kan ett annat angreppssätt vara att se till att tjäna mer pengar och på det sättet snabbare skrapa ihop till insatsen. För den som jobbar inom vården kan ett enkelt sätt att höja sin inkomst vara att hoppa in som semestervikarie under sommarmånaderna.

Att jobba övertid eller ta ett extrajobb kan vara andra framkomliga vägar. Genom att kavla upp ärmarna och lägga in en extra växel kan det vara fullt realistiskt att spara ihop tillräckligt på ett år. Om du har pengar, men inte tillräckligt, är definitivt ett alternativ för att få upp farten.

• Dra ner på utgifter

Att höja sin inkomst är den ena delen av ekvationen för att få igång ett högre sparande. Den andra är att dra ner på utgifter. Det finns många poster som går att dra ner på eller eliminera helt. Är det exempelvis helt nödvändigt med en egen bil? Genom att sälja bilen och skaffa ett busskort kan det gå att få ner månadsutgifterna med många tusen kronor.

Om ett eget hem är viktigare än en bil kan det vara något som bör övervägas. Hur många utgiftsposter som kan plockas bort beror på hur stark viljan till uppoffringar är. Exempelvis går det kanske att klara sig utan betalkanaler, tidning och utekvällar under en begränsad tid. Bli informerad: Vad innebär billån med svag uc?.

Det är vanligt att den som inte har tillräckligt för att betala insatsen lånar pengar från släkt eller vänner. Det är dock inte alla som har rika föräldrar och lån från omgivningen leder i många fall till personliga slitningar och förlorad vänskap. Om du kan låna från vänner eller familj måste du se till att prioritera dessa skulder före alla andra utgifter.

Många undviker att låna av nära och kära av flera anledningar. Dels är det en regel att inte blanda ihop vänskap med affärer och sedan kan det kännas jobbigt att behöva redovisa sin privatekonomi för umgängeskretsen.

Det kan därför ofta vara bättre att försöka låna från en anonym kreditinstitution – det behöver inte vara den samma som där du tänker ta ditt inteckningslån, och lånet kan ha många olika namn som privatlån, blanco lån eller bara lån utan säkerhet. Så vad är nackdelen med att ta ett separat kontantinsatslån för att betala insatsen?

För det första kommer du att behöva betala tillbaka insatslånet samtidigt med bostadslånet. Eftersom blanco krediter normalt har en betydligt högre ränta än bolåneräntor kommer du dock att få betala mer för din bostad än om du hade sparat ihop pengar först.

Hur mycket pengar det går att låna totalt (topplån plus bottenlån) beror på dina ekonomiska förhållanden. Här kan du läsa en artikel om hur mycket det går att låna.

För att få en ungefärlig bild av det högsta lånebelopp som kan fås är det bra att göra lite överslagsberäkningar.

I huvudsak kokar en beräkning av maximal storlek på ett bostadslån ner till två nyckelnummer: bruttoinkomst och månadsutgifter. Tänk på att när banken tittar på din bruttoinkomst tar de bara hänsyn till de källor som är kontrollerbara vilket vanligen innebär de senaste tre årens deklarerade inkomst.

Om du lön är högre än vad som framkommer vid en kreditupplysning går det att hämta in ett intyg från arbetsgivaren. En tumregel i Sverige är att bostadslånet högst får vara 5-600 % av årsinkomsten hos låntagaren, detta kallas även skuldkvot. Läs hur lån med hög skuldkvot fungerar.

Det betyder dock inte att denna regel tolkas strikt och på samma sätt hos alla, det är bara ett ungefärligt riktmärke. Vissa hushåll har låga utgifter, ingen bil, sparkapital på banken och andra tillgångar. De kan bli beviljad ett högre lån. Hushåll med flera bilar, blancolån och andra skulder kanske inte kan få något lån alls trots en bra inkomst.

Efter att amorteringskrav införts på bostadslån har kostnaden för att låna till att köpa ett eget hus blivit högre för den som måste låna mycket pengar. Villapriserna har stigit mycket kraftigt och det gäller för varje låntagare att ta höjd för kommande räntehöjningar i sin bolånekalkyl. att tänka långsiktigt när det gäller villalån eftersom amorteringstiden ofta är väldigt lång, ofta upp till 50 år.

Det gäller därför att vara säker på att privatekonomin förblir stabil under överskådlig tid och att beredskap finns för att hantera oförutsedda omständigheter som kan påverka återbetalningsförmågan.

Om du använder ditt hem som säkerhet för ett villalån, måste du överväga om ändamålen för lånet är så viktiga att du kan riskera ditt hem? Slutligen, om ett villalån används för att betala av befintliga skulder, måste du se till att du har planerat återbetalningen av skulden ordentligt för att förhindra att en liknande situation uppstår i framtiden.

Glöm inte att hitta en villaförsäkring för att skydda dig mot olyckor, inbrott och andra oförutsedda händelser.

Amorteringsförsäkring

Om du har amorteringsförsäkring kommer du mer sannolikt att godkännas för ett bostadslån. Anledningen till detta är att din långivare vill känna sig trygg när du tar ett bostadslån, och om du har en dålig kreditvärdering så finns det ingen säkerhet där.

Men om du har försäkringar för amortering av bostadslånet, känns det mer bekvämt för långivaren att ge dig ett bostadslån, trots din dåliga kreditvärdering.

Kreditvillkoren blir hårdare vilket gör det svårare att finansiera ett bostadsköp enbart med lån. Redan nu krävs 15 % kontantinsats för att köpa ett hus. I det nuvarande marknadsläget med räntor som hela tiden ligger lågt, är det mycket frestande att ligga kvar med rörlig ränta eftersom det kostar mindre pengar.

Ett annat skäl till att många väljer att ligga kvar med rörlig ränta är den stora osäkerheten på marknaden. Räntorna har flera gånger varit på väg upp för att sedan plötsligt börjat gå ner igen.

Även om allt fler talar om att räntorna ska gå upp och Riksbanken snart måste höja räntan igen är det ingen som vet åt vilket håll rörelsen kommer att bli på långt sikt.

Det är många som sitter med stora lån som hoppas på lite dåliga tider och en nedåtgående rörelse på räntemarknaden och därför väljer att stanna kvar på rörlig ränta.